Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Hemos sido informados por los propietarios que un vecino tiene en su balcón diferentes enseres con la siguiente descripción: Bártulos – Colchones – Barbacoas – · Muebles

La consulta que tenemos es la siguiente:
¿La cuestión planteada es a nivel comunitario o privativo?

Para poder informarles mediante una comunicación a la propiedad infractora, o en su defecto, informar a los propietarios que han denotado esta situación que deben de llamar de forma privada a órganos como policía nacional o municipal

 

RESPUESTA:

La terraza es un elemento común de la Comunidad de propietarios en aplicación del art. 396 del Código Civil:

Artículo 396

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,  que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

Esto significa que la propiedad del espacio es de la comunidad de vecinos, pero su uso y disfrute son exclusivos de un propietario en particular, aunque la propiedad del espacio sea de la comunidad.

La utilización de terrazas para almacenar enseres debe hacerse respetando las normas de la comunidad de propietarios que puede establecer restricciones sobre la fijación de mobiliarios o la alteración visual del espacio, de la fachada del edificio.

Por lo tanto, no se puede usar una terraza de vivienda para almacenar enseres si esto altera la estética del edificio, ya que puede estar prohibido por los estatutos de la comunidad o las ordenanzas municipales. Se debe consultar la escritura, los estatutos de la comunidad de propietarios y las ordenanzas municipales para determinar si una terraza es de uso privativo y cuáles son las limitaciones de uso.

Una vez comprobado las circunstancias del hecho específico realizar fotografías sobre la acumulación de esos enseres y muebles realizar desde la Comunidad de Propietarios la reclamación al propietario de la retirada de los mismos justificando las razones del uso indebido de ese espacio

 

Términos establecidos en el art.7.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal:

“2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”