Madrid, al borde de una nueva crisis de vivienda: los fondos retiran del mercado miles de pisos de alquiler

La crisis del alquiler se agrava. Miles de viviendas se esfumarán del mercado en los próximos meses y pasarán al segmento de propiedad. Se trata de las carteras millonarias que han puesto a la venta grandes inversores como Blackstone, Cerberus o proyectos concretos como el de Hines en Madrid.

 

«Los precios a los que se comercializan estos portfolios solo tienen lógica para que los compre otro inversor que posteriormente los privatice», apunta un experto del sector a este medio. Privatizar en la jerga del sector significa que estas viviendas se irán vendiendo de forma unitaria a particulares, por lo que saldrán de forma definitiva del mercado del alquiler.

«Una vez venzan los contratos esos pisos se comercializarán uno a uno, ese es el negocio que ofrece una mayor rentabilidad ahora mismo», apunta otro directivo inmobiliario, que asegura que el contexto regulatorio que rodea al mercado del alquiler tampoco incentiva que los fondos sigan apostando por el alquiler tradicional en España.

Hasta ahora, la mayor destrucción del stock del alquiler se estaba dando en Cataluña, primera región donde se declaró zona tensionada y se aplicó la limitación de los precios dentro del paraguas de la Ley de Vivienda. Ahí, fondos como Patrizia, Blackstone o Azora están vendiendo directamente las viviendas a particulares.

Ahora, esta tendencia llega también a Madrid, el otro gran mercado con mayor tensión en precios por la elevada demanda frente a una oferta que difícilmente crece. Concretamente, hay procesos en marcha que suman alrededor de 9.000 unidades. Se trata de las carteras de Blackstone y Cerberus. El fondo estadounidense ha contratado a JLL y Eastdil para desinvertir una cartera de 5.200 unidades que se engloban dentro de la socimi Fidere y se encuentra repartidas entre Madrid y Guadalajara.

 

Ver noticia completa

 

[Fuente «El Economista»]

 

 

 

/por

El Supremo avala que las comunidades puedan prohibir los pisos turísticos

El Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia 1205/2025, de 2 de septiembre, en la que confirma la validez de los acuerdos comunitarios que prohíben el uso turístico de viviendas cuando cuentan con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas.

 

El caso se originó en una comunidad de propietarios de Segovia, donde se impugnó un acuerdo de la junta que vetaba la actividad de apartamentos turísticos. Tras una primera sentencia favorable a los demandantes, la Audiencia Provincial revocó la resolución, y ahora el Tribunal Supremo ha ratificado este criterio, desestimando el recurso de casación interpuesto.

Interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal

El Supremo recuerda su doctrina (sentencias 1232/2024 y 1233/2024) y aclara que el término “limitar” contenido en el artículo 17.12 de la LPH debe entenderse en sentido amplio, de forma que incluye la posibilidad de prohibir el uso turístico cuando así lo acuerde la comunidad con la citada mayoría cualificada.

Además, señala que esta interpretación ha sido asumida por el legislador en la reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que modifica expresamente el artículo 17.12 para incluir los términos “aprobar, limitar, condicionar o prohibir”.

Consecuencias prácticas

La sentencia consolida la doctrina que permite a las comunidades de propietarios:

  • Prohibir la actividad de apartamentos turísticos con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas.
  • Acordar cuotas especiales o incrementos en los gastos comunes (hasta un 20%) para las viviendas destinadas a este uso.
  • Recordar que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos, por lo que no afectan a actividades turísticas ya iniciadas antes de su aprobación.

En resumen

Esta resolución refuerza la capacidad de las comunidades de propietarios para regular y limitar el uso turístico de las viviendas, siempre con respeto a las mayorías exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa turística vigente.

 

/por

Ampliado el plazo para la sustitución de contadores de agua

El pasado 3 de octubre se publicó en el BOE la Orden ITU/1072/2025, de 26 de septiembre, por la que se modifica la Orden ITC/155/2020, de 7 de febrero, que regula el control metrológico del Estado de determinados instrumentos de medida -entre ellos, los contadores de agua-.

 

La nueva orden introduce una prórroga de dos años en el plazo establecido para la sustitución de contadores con más de 12 años de antigüedad, pasando de 5 a 7 años, por lo que los contadores antiguos deberán sustituirse antes del 1 de octubre de 2027.

No obstante, se recuerda que los nuevos contadores deberán permitir la lectura remota, conforme a lo exigido por la normativa vigente.

Principales puntos de la nueva Orden ITU/1072/2025:

  • Se amplía el plazo de sustitución de 5 a 7 años, contados desde el 24 de octubre de 2020.
  • Los contadores de agua con más de 12 años deberán sustituirse antes del 1 de octubre de 2027.
  • Se mantiene la obligatoriedad de lectura remota en los nuevos equipos instalados.

 

Puedes consultar el texto completo de la Orden, aquí:

ORDEN ITU/1072/2025 de 26 septiembre

 

Desde APETI, seguimos atentos a las novedades normativas que afectan a la actividad profesional de los expertos técnicos inmobiliarios y a la gestión de las comunidades de propietarios.

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Antena de telefonía en terraza comunitaria»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad que tiene el alquiler de una antena de telefonía en la terraza comunitaria, ha llegado el momento de la renovación y una vecina no quiere continuar con este contrato de alquiler.

  • ¿Qué porcentaje de votos se necesita para no renovar el contrato de alquiler de la antena?.
  • ¿El bajo de la comunidad participa también en el alquiler de la antena de telefonía?.

 

RESPUESTA:

Hay que leer el acuerdo adoptado en la Junta para su instalación y el contrato firmado para saber cómo se regula la autorización y posibles prórrogas.

En principio para la instalación de una antena repetidora de telefonía móvil en una comunidad de propietarios, generalmente se requiere una mayoría de 3/5 de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación para alquilar el elemento común.

Art. 17.3 LPH, párrafo 2

“Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios”

Sin embargo, si la instalación afecta notablemente a estructura, configuración o estado exterior del edificio o cubierta, se requerirá unanimidad.

Además, es necesario solicitar un informe técnico independiente y obtener la licencia Municipal correspondiente.

En este caso habría que informarse cuál es el motivo por el que la vecina se opone para analizar si contractualmente se está obligada la comunidad a seguir manteniendo la prórroga del contrato (si así se pactó) o hace falta un nuevo acuerdo.

También se puede dar una circunstancia nueva que deba ser objeto de informe.

En relación al bajo de la comunidad también participa ya que es elemento común de toda la comunidad de la que forma parte, salvo que en los Estatutos se estableciera otra cosa.

 

/por

Sancionada una comunidad de propietarios porque la página web que usa la administración de fincas para subir datos personales de los vecinos carece de seguridad

La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha impuesto una multa administrativa de 1.000 euros a una comunidad de propietarios por no asegurar la seguridad en el tratamiento de datos personales de los comuneros.

 

Pues, la página web que usa la administración de fincas, y donde se recogen todas las comunicaciones que la comunidad de propietarios debe realizar a los propietarios, no es un sitio web seguro ni dispone de certificado SSL. Además, a ello se suma una incorrecta política de contraseñas y credenciales a un espacio en el que se contienen datos personales, ya que todos los vecinos utilizan el mismo usuario y contraseña.

Todos los vecinos accedían con el mismo usuario y contraseña a un espacio que contenía datos personales

La resolución de la AEPD (disponible en el botón ‘descargar resolución’) llega a raíz de que se interpusiera una reclamación ante dicho organismo por una posible infracción imputable a una comunidad de propietarios.

En dicha reclamación se ponía en conocimiento de la Agencia que la administración de fincas incluye actas vecinales que se reparten en los buzones de los residentes (sean propietarios o inquilinos), la web, usuario y contraseña para el acceso al portal web de la comunidad de vecinos.

Asimismo, la parte reclamante manifestaba que en dicho portal web figuran datos de carácter personal de los propietarios: nombre, apellidos, portal de residencia, impagos, cuentas bancarias y otros datos sensibles; y que había colgados documentos con datos personales de los comuneros y de la comunidad de propietarios, sin que dicha web dispusiera de certificado SSL.

Por otra parte, la reclamante señalaba que el usuario y contraseña de la web no disponía de la seguridad adecuada porque el mismo usuario y contraseña era compartida por todos los vecinos (era la misma para todos), pudiendo ser la contraseña modificada por un solo vecino, privando de acceso al resto.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «Economist & Jurist»]

 

 

/por

Sumar propone un real decreto con medidas urgentes para intervenir el mercado de la vivienda

Sumar ha diseñado un real decreto que ahora tendrá que negociar con el PSOE con una serie de medidas urgentes para intervenir un mercado de la vivienda que se ha convertido en uno de los grandes problemas de la legislatura por sus precios disparados. El socio minoritario de la coalición ha presentado las medidas con toda solemnidad en el Ministerio de Trabajo en un acto al que han asistido todos sus ministros, salvo Sira Rego, de viaje oficial en Jordania.

 

La norma abarca desde la congelación de los contratos de alquiler, dando más protección a las personas inquilinas, un nuevo régimen sancionador para los alquileres de temporada, de habitaciones y turísticos; y reformas fiscales para frenar la compra especulativa.

“Queremos que la propuesta llegue al Consejo de Ministros y se apruebe. El Gobierno tiene que ser valiente, es una propuesta seria para poner límites a los abusos… O vamos por el lado de los derechos o por el del rentismo. ¡Una casa no puede ser un privilegio!”, ha afirmado la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz. La responsable de Vivienda, Isabel Rodríguez, tiene previsto comparecer este martes tras el Consejo de Ministros para explicar una serie de medidas que se aprobarán de su ministerio y el miércoles desglosará en el Congreso el Plan Estatal de Vivienda para el periodo 2026-2030.

Sumar insta a la congelación y prórroga de los contratos de alquiler para la “protección inmediata” de inquilinos y para ello quiere que se posponga el vencimiento de todos los contratos, añadiendo tres años adicionales, incluidos los contratos vigentes. En zonas tensionadas, la prórroga se amplía dos años más sobre la actual, alcanzando un mínimo de 10 años. También defiende la aplicación de la regulación de rentas con carácter general, inmediato y transitorio hasta que se declaren zonas tensionadas, algo que están impidiendo la mayoría de comunidades gobernadas por el PP, que se niega a aplicar la Ley de Vivienda. Según la propuesta de Sumar, los nuevos contratos o renovaciones deberían fijarse al mismo precio que el anterior. La riqueza de los hogares jóvenes se ha hundido un 75% en 20 años por la crisis de la vivienda. La imposibilidad de tener piso propio es la principal causa del empobrecimiento de las familias menores de 35 años.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «El País»]

 

/por

Mantenimiento preventivo invernal en comunidades de propietarios: guía práctica y checklist descargable

Desde APETI, hemos elaborado una guía rápida de mantenimiento preventivo invernal, dirigida a los profesionales del sector inmobiliario que gestionan comunidades de propietarios.

Con la llegada del invierno, es esencial anticiparse a posibles incidencias derivadas de las condiciones climatológicas, como averías, filtraciones, congelaciones o riesgos para la seguridad de vecinos y viandantes. Esta guía recoge las principales recomendaciones y buenas prácticas para minimizar esos riesgos y garantizar un correcto mantenimiento de las instalaciones.

Además, ofrecemos una check list editable para que cada profesional pueda adaptarla a las características de cada comunidad, utilizarla como herramienta de revisión y facilitar la elaboración de informes técnicos.

Descarga la Guía Rápida de Mantenimiento Invernal

 

Descarga la Check List editable en Word

Con esta iniciativa, en APETI seguimos comprometidos con ofrecer herramientas útiles y actualizadas que contribuyan a la calidad del servicio profesional en la gestión inmobiliaria.

/por

Asesoría Jurídica Responde: «¿Qué norma tiene más rango en una Comunidad de Propietarios?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Que norma tiene más rango, estatutos de la comunidad, LPH, normativa de la Comunidad de Madrid u Ordenanzas Municipales.
Esto en general y más específicamente en las siguientes cuestiones:

  • Tendederos móviles en terrazas vistas.
  • Barbacoas.
  • Pérgolas para bajos y áticos.
  • Cortinas de cristal a instalar en las plantas intermedias.

 

RESPUESTA:

La regulación aplicable son los Estatutos Sociales, siempre que cumpla con las obligaciones establecidas en la LPH y la normativa de la Comunidad Autónoma y Ordenanzas Municipales ya que existen regulaciones que cubren competencias distintas:

La de la Comunidad de Propietarios, las exigencias de los Ayuntamientos en sus Ordenanzas, de las Comunidades Autónomas y legislación estatal en la regulación que tiene carácter imperativo.

Es conveniente aprobar unas Normas de Régimen Interno (RRI) para detallar aspectos no regulados en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), como la convivencia, para complementar los estatutos y la ley, en aplicación del artículo 6 de la LPH. Las RRI son un instrumento para especificar las normas de convivencia y el uso de elementos comunes, pero no pueden contradecir la ley ni la ley ni los estatutos.

«Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.”

 Las normas de régimen interior se aprueban y modifican, en primera convocatoria, por mayoría del total de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de la mitad de dichas cuotas de participación.

  • Tendederos móviles en terrazas vistas. Existe regulación establecida en los Estatutos Sociales.
  • Barbacoas. Deberá tenerse en cuenta que su uso puede ser una actividad molesta para el resto de la comunidad por lo que aunque en cada zona de uso privativo el propietario es libre en la decisión de su utilización, en todo caso debe tener en cuenta si causa molestias o riesgos para el resto de los vecinos por lo que esa actividad podrá prohibirse

En principio, como cualquier otra actividad, debe de respetar la normativa, ordenanzas municipales y se eviten molestias a los vecinos. Es importante tener en cuenta lo que establezcan los estatutos de la comunidad de vecinos y las normas de régimen interno, teniendo en cuenta la regulación del artículo 7.2 de la LPH, que regula las actividades molestas o peligrosas:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

  • Pérgolas para bajos y áticos. Existe regulación establecida en los Estatutos Sociales.
  • Cortinas de cristal a instalar en las plantas intermedias. Existe regulación establecida en los Estatutos Sociales.

 

 

/por

Instalación de placas solares en comunidades de propietarios: claves legales y prácticas

El interés por las energías renovables y la eficiencia energética es cada vez mayor en nuestro entorno, y buena muestra de ello es el creciente número de comunidades de propietarios que se plantean la instalación de placas solares en sus edificios. Más allá del ahorro en el consumo eléctrico, estas iniciativas contribuyen a la sostenibilidad medioambiental y revalorizan los inmuebles.

 

Sin embargo, la implantación de sistemas fotovoltaicos en régimen de propiedad horizontal plantea numerosos interrogantes, tanto a nivel legal como práctico:

  • ¿Qué mayorías se necesitan en la Junta para aprobar la instalación?.
  • ¿Quién está obligado a pagar la instalación y el mantenimiento?.
  • ¿Puedo instalar paneles en mi terraza privada?.
  • ¿Cómo afecta la normativa vigente a las decisiones de la comunidad?.

Para resolver todas estas dudas, en APETI hemos elaborado un dossier especializado que aborda, de forma clara y accesible, los aspectos fundamentales sobre la instalación de placas solares en comunidades de propietarios:

  • Tipos de paneles solares y sus usos.
  • Normativa aplicable y últimos cambios legislativos.
  • Quórums y requisitos para la adopción de acuerdos en Junta.
  • Obligaciones de pago y derechos de los propietarios.
  • Casuística habitual: instalaciones en elementos comunes, terrazas privadas, adosados, etc.
  • Recomendaciones para prevenir conflictos y facilitar el proceso.

Además, el dossier incluye ejemplos prácticos y referencias a la Ley de Propiedad Horizontal, para que tanto profesionales como comunidades puedan tomar decisiones informadas y seguras.

Accede aquí al dossier completo sobre la instalación de placas solares en propiedad horizontal:

DOSSIER: Propiedad Horizontal | Placas solares

 

Desde APETI, seguimos comprometidos con ofrecerte recursos útiles y actualizados que faciliten tu día a día profesional y el correcto asesoramiento a tus clientes y comunidades.

/por

Mediación y resolución de conflictos en Propiedad Horizontal

La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas de eficiencia del servicio público de justicia, ha introducido importantes novedades en la gestión de los conflictos dentro de las comunidades de propietarios. Entre ellas destaca la obligatoriedad de recurrir a los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) -como la mediación, la conciliación o la negociación- antes de acudir a la vía judicial.

 

Para facilitar la comprensión y aplicación práctica de estas nuevas herramientas, desde APETI hemos elaborado un dossier informativo que ofrece una aproximación a los MASC en el ámbito de la propiedad horizontal, analizando:

  • Los tipos de conflictos más habituales en las comunidades de propietarios.
  • Las distintas fórmulas de resolución disponibles.
  • El papel que corresponde a la Junta de Propietarios en estos procedimientos.

 

Puedes consultar el texto completo del dossier en el siguiente enlace:

 

DOSSIER: Propiedad Horizontal | Mediación de conflictos

 

En APETI mantenemos nuestro compromiso de ofrecer a nuestros asociados información útil, actualizada y adaptada a los cambios normativos que afectan al ejercicio profesional.

/por