El Tribunal Supremo ante el examen definitivo del IRPH: un fallo inminente que puede transformar el mercado hipotecario

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) se encuentra de nuevo en el centro del debate jurídico y financiero en España. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 12 de diciembre de 2024, el Tribunal Supremo español, se reunió para deliberar y votar la resolución que marcará la doctrina definitiva sobre la validez de las cláusulas hipotecarias referenciadas a este índice.

 

Con más de un millón de contratos hipotecarios aún vigentes bajo este parámetro y una exposición económica superior a los 44.000 millones de euros, el alcance del fallo excede el plano estrictamente procesal: se proyecta sobre la estabilidad financiera de las entidades de crédito, la seguridad jurídica del sistema hipotecario español y los derechos de los consumidores.

La sentencia, cuya publicación se espera en los próximos días, deberá responder a una cuestión esencial: ¿Es posible compatibilizar el carácter oficial del IRPH con las exigencias de transparencia material impuestas por el Derecho de la Unión Europea?.

 

El IRPH: naturaleza, variantes y problemática

El IRPH ha convivido durante décadas como índice alternativo al Euríbor para la determinación de intereses variables en préstamos hipotecarios. Sus principales modalidades (IRPH Cajas, IRPH Bancos e IRPH Entidades) se diferencian del Euríbor en que este último refleja un tipo de interés interbancario “neto”, mientras que el IRPH se calcula como una TAE media ponderada, incluyendo comisiones y gastos aplicados por las propias entidades.

Este diseño ha provocado históricamente que el IRPH resultara sistemáticamente más elevado que el Euríbor, generando un sobrecoste para los prestatarios. La polémica se intensificó porque muchas entidades omitieron aplicar el diferencial negativo compensatorio recomendado por la Circular 5/1994 del Banco de España, lo que incrementó aún más la carga económica para los consumidores.

 

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[Fuente «Economist & Jurist»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Instalación de placas solares»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo una comunidad de vecinos que algunos de ellos se han instalado en la terraza de la comunidad placas solares (En una reunión aprobaron por mayoría dividir la zona común de la terraza en parcelas iguales, para que cada vecino tuviera su hueco para instalar placas solares).

Hay un vecino, del último piso, que ha preguntado cuanto pesa la instalación que hay colocada encima de lo que sería el techo de su comedor, le han dicho los de la instalación que son 2 toneladas. Quiere solicitar judicialmente que retiren todas las instalaciones que hay colocadas

Mi pregunta es: ¿Que necesita un vecino en tema licencia, estudio de la zona … para colocar las placas solares?

 

RESPUESTA:

Es necesario un estudio de viabilidad y seguridad para asegurar que la estructura de la terraza pueda soportar el peso y las cargas adicionales de los paneles, sin comprometer la seguridad del edificio, evitando cargas peligrosas.

Este estudio es fundamental, junto con la aprobación de la comunidad de propietarios, para determinar la viabilidad técnica y garantizar la seguridad del inmueble antes de la instalación.

Pasos a realizar antes de la instalación:

  1. Estudio de viabilidad técnica: Análisis estructural: Se debe inspeccionar la azotea para confirmar que puede soportar el peso de los paneles solares y la estructura de montaje sin comprometer la seguridad estructural del edificio. Evaluación de la superficie disponible: Se debe verificar si el espacio es suficiente para la cantidad de paneles requeridos y si existen restricciones arquitectónicas que impidan su instalación. Consumo eléctrico de la comunidad: Determinar las necesidades energéticas para diseñar un sistema adecuado.
  1. Aprobación de la junta de propietarios: Es necesaria la aprobación de la comunidad de propietarios para utilizar el espacio comunitario, incluso en el caso de terrazas de uso exclusivo. El porcentaje de aprobación requerido varía según el tipo de uso que se vaya a dar a la instalación.
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Qué hacer cuando el presidente de la comunidad de vecinos abusa de su cargo

Los conflictos entre vecinos no solo surgen por el uso de las zonas comunes o los desacuerdos sobre el mantenimiento del edificio. El creciente número de denuncias por mala gestión e irregularidades en comunidades de propietarios ha puesto el foco en el cargo de presidente, una figura clave que, en ocasiones, utiliza su posición de forma indebida.

 

La historia de un presidente en Estepona que llegó a autoasignarse una remuneración anual de 86.700 euros, equivalente al sueldo de un ministro, es solo uno de los ejemplos recientes que han situado el abuso de poder en el centro de las preocupaciones vecinales.

Estas situaciones ponen en evidencia los vacíos existentes en muchos edificios que dificultan la prevención y el control de conductas abusivas. Y es que la línea entre una gestión diligente y el aprovechamiento del cargo puede estar difuminada, sobre todo cuando no existen controles claros y mecanismos de transparencia efectivos.

Señales de alerta: actitudes que pueden esconder un abuso

Según ha recopilado el portal Idealista, el abuso de poder por parte de un presidente se produce cuando este actúa fuera de las competencias legales o estatutarias, beneficiándose a sí mismo o a un grupo reducido de propietarios, en perjuicio del conjunto vecinal.

Las señales de alerta son variadas. Una de las más habituales es la toma de decisiones de forma unilateral, sin consultar a la junta de propietarios ni someter los principales asuntos a votación en asambleas extraordinarias o periódicas. También son frecuentes la falta de transparencia respecto al manejo de fondos comunitarios y la ocultación de información relevante, como el estado de las cuentas o los conceptos de los gastos.

 

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[Fuente «Infobae»]

 

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¿Está España preparada para otra burbuja inmobiliaria? La IA es clara y predice la próxima crisis

Las fuertes tensiones que sufre el mercado de la vivienda consecuencia de la alta demanda y la escasa oferta han provocado una comparativa casi inevitable con la burbuja inmobiliaria de 2008. En el primer trimestre de 2025, el porcentaje de crecimiento interanual de los precios en España fue superior a la media europea, encendiendo otra vez las alarmas en el sector.

 

La crisis de 2008 tuvo su germen en una gran demanda, acompañada en esta ocasión de una fuerte oferta, pero con unos préstamos crediticios muy bajos fruto de una regulación financiera de dudosa calidad, hoy mucho más rigurosa y fiable. Aun así, las semejanzas hacen sospechar, a pesar de que el propio Banco de España ya ha reconocido en varias ocasiones la fortaleza de España ante los posibles riesgos.

Es por eso por lo que la situación actual puede provocar deja vú constantes, dentro de un contexto donde los precios han superado con creces la renta disponible y han provocado un aumento del endeudamiento de los hogares.

Pero, organismos internacionales, como la OCDE y el FMI, también confían en las capacidades del país: en términos de resiliencia bancaria y regulación, España está mejor armada que hace casi 20 años, con bancos más capitalizados y ratios de morosidad reducidos.

¿Es posible entonces una nueva burbuja inmobiliaria? La IA responde: existe una «baja probabilidad de un colapso global como la de 2008 a corto plazo porque la banca está más capitalizada y la morosidad no está disparada. Sin embargo, es posible que se surjan correcciones importantes en un plazo máximo de 3 años en mercados sobrevalorados, como las ciudades con alta demanda y baja oferta son posibles», como sería el caso de España.

Los 3 elementos claves para hablar de burbuja

El Fondo Monetario Internacional habla de crecimiento explosivo de los precios como una de las primeras señales para identificar posibles burbujas inmobiliaria «basándose en síntomas observables, similar al uso de la presión arterial como un indicador de salud de alerta temprana». De la misma manera reconoce que «la forma en que los precios se alinean con el poder adquisitivo de los compradores» es igualmente significativa a la hora de realizar una detección temprana.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2015 Segundo trimestre 2025

La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda se situó en el 12,7%. La variación anual de la vivienda nueva fue del 12,1% y la de segunda mano del 12,8%. Los precios de la vivienda subieron un 4,0% respecto al trimestre anterior.

 

La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el segundo trimestre de 2025 aumentó 0,5 puntos y se situó en el 12,7%. Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva disminuyó 0,1 puntos, hasta el 12,1%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano se situó en el 12,8%, con un incremento de 0,5 puntos respecto a la registrada el trimestre anterior.

 

Tasa anual del IPV

Total vivienda, nueva y de segunda mano. Porcentaje:

 

 

Evolución trimestral de los precios de vivienda

La variación trimestral del IPV general en el segundo trimestre fue del 4,0%.

Tasa trimestral del IPV

Total vivienda. Porcentaje

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Punto de carga vehículos eléctricos en comunidad de propietarios»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Os hago llegar la consulta que me ha realizado la presidenta de una Comunidad de Propietarios sobre los puntos de carga de vehículos eléctricos en los locales de garajes de las Comunidades de Propietarios:

“–> Normativa sobre los dispositivos de carga de coches eléctricos: ¿podrías decirme cómo está la normativa actualmente? He oído algo sobre que los coches que estén cargando deben llevar una funda que los cubra para proteger de posibles incidentes. Me gustaría saber cómo está la normativa por si hay que informar de algo a los usuarios.”

¿Podríais enviarme la normativa vigente referente a los puntos de cargas de los vehículos eléctricos en los locales de garajes de las Comunidades de Propietarios?

¿Dicha normativa hace referencia a lo que comenta la Sra. Presidenta de la Comunidad?

 

RESPUESTA:

La normativa clave es el artículo 17.5 de la LP, que establece que un propietario puede instalar un punto de recarga en su plaza de garaje si lo comunica a la comunidad, sin necesidad de su aprobación. El propietario debe asumir todos los costes de la instalación y del consumo eléctrico. Además, la instalación debe cumplir con la normativa técnica, como la ITC-BT 52 del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión(REBT), y ser realizada por un instalador autorizado para garantizar la seguridad y el cumplimiento de las reglas eléctricas.

La normativa instalar cargador coche eléctrico en garaje comunitario se complementa con el Real Decreto 1053/2014, que aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC-BT 52 del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.

Además debe cumplir las Ordenanzas Municipales de Garajes (OCA) vigentes en cada localidad. La Ordenanza Municipal de Garajes (OCA) vigente es exigible en caso de que la instalación se conecte al contador de la vivienda.

Para obtener la información sobre las ordenanzas municipales de Torrevieja para la instalación de cargadores eléctricos y cualquier normativa relacionada con las Oficinas de Atención Ciudadana (OCA), debes consultar directamente las publicaciones del Ayuntamiento de Torrevieja, ya que esta información es específica de cada municipio y no suele encontrarse compilada en fuentes genéricas. Podrías contactar con su departamento de Urbanismo o medio ambiente a través de su web o directorio genera

Para la seguridad al cargar un coche eléctrico en un garaje privado, es fundamental cumplir con la normativa eléctrica vigente, utilizar cargadores homologados e instaladores autorizados, además de notificar a la Comunidad. Se deben seguir las instrucciones del fabricante del cargador y realizar mantenimiento regular para garantizar un funcionamiento seguro.

 

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La firma de hipotecas se dispara a máximos en 14 años por la crisis de la vivienda y la bajada del euríbor

En el primer semestre de 2025 se firmaron un total de 243.257 préstamos para comprar casas, un 25% más respecto al mismo periodo del año pasado y la cifra más alta desde 2011.

 

El mercado hipotecario español ha cerrado el primer semestre de 2025 con un volumen de operaciones no visto en mucho tiempo. Según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y junio se firmaron un total de 243.257 préstamos para la compra de vivienda, lo que supone un salto del 25% respecto al mismo periodo de 2024 y la cifra más abultada desde la primera mitad de 2011, cuando el mercado todavía vivía la resaca de la burbuja inmobiliaria que había estallado tres años antes.

Si se analiza únicamente el mes de junio, los préstamos superaron las 41.800 firmas, un 31,7% más en tasa anual. El importe medio de las hipotecas también creció: lo hizo un 15,5% y llegó a los 168.363 euros.

El repunte anotado entre enero y junio responde a una doble palanca, según indican los expertos: la crisis de oferta en el mercado residencial y la relajación de los tipos de interés. La primera arrastra a muchos interesados a comprar cuanto antes por el miedo de que la disponibilidad mengüe y los precios sigan escalando. La segunda ha reabierto el apetito y amplificado las posibilidades tras varios años de endurecimiento de la financiación.

En efecto, el tipo de interés medio en los préstamos se situó en junio en el 2,99%, ligeramente por encima del 2,91% de mayo, pero todavía por debajo del 3%, un nivel que no se veía de manera sostenida desde principios de 2023, según muestran los datos del INE.

 

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[Fuente «El País»]

 

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Indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC) – Agosto 2025

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 2,7% en agosto, la misma que la registrada en julio. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente aumenta una décima, hasta el 2,4%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 2,7%.

 

La inflación anual estimada del IPC en agosto de 2025 es del 2,7%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE.

Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría que la tasa anual se mantiene estable, ya que en el mes de julio esta variación fue del 2,7%.

En este comportamiento destaca la influencia al alza de los carburantes, cuyos precios descienden menos que en agosto de 2024.

Por su parte, afectan a la baja los alimentos y bebidas no alcohólicas, que disminuyen sus precios más que el año anterior, y la electricidad, que sube con menos intensidad que en agosto del año pasado.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) aumenta una décima, hasta el 2,4%.

Evolución de la tasa mensual

Los precios de consumo registran en agosto una tasa del 0,0% respecto al mes de julio, según el indicador adelantado del IPC.

Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA)

En el mes de agosto la tasa de variación anual estimada del IPCA se mantiene estable y se sitúa en el 2,7%. La tasa anual estimada de la inflación subyacente del IPCA se sitúa en el 2,4%. Por su parte, la variación mensual estimada del IPCA es del 0,0%.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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Ni rastro de una nueva burbuja inmobiliaria, aunque los precios digan lo contrario

La vivienda no da tregua a los españoles. Su precio sigue disparado y ya es un 15,9 % más cara que hace un año. Esto supone que un piso medio de 80 metros cuadrados se ha encarecido casi 30.000 euros en un año.

 

En ese mismo mes, cinco comunidades autónomas han superado el precio máximo de compra alcanzado durante los años de la burbuja inmobiliaria: Andalucía, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Madrid. Además, el precio medio español se encuentra a menos de un 10 % de marcar máximos históricos. Pero, aunque pueda parecer que se va a dar una situación de burbuja, hay muchos indicadores que no son similares.

Acceso al crédito

Durante la burbuja de 2007 era habitual que las entidades financieras otorgaran préstamos hipotecarios sin suficientes garantías, llegando a financiar incluso más del 100 % del valor de la vivienda. Esto generó una deuda insostenible para miles de familias y desencadenó la posterior crisis inmobiliaria.

«Actualmente, las previsiones de las condiciones crediticias son considerablemente más estrictas. Los bancos han adoptado políticas mucho más conservadoras debido a las estrictas regulaciones del Banco de España y del Banco Central Europeo», explica el profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, Carlos Balado, en su informe Mercado inmobiliario en España.

Por lo tanto, el común denominador es que las hipotecas no superen el 80 % del valor del inmueble, la exigencia de ingresos estables y garantías más sólidas por parte de los compradores. Esto reduce significativamente el riesgo de impago generalizado que caracterizó la crisis inmobiliaria anterior.

Mayor peso de la demanda real

Otra gran diferencia con respecto a 2007 es que, la demanda actual parece estar más impulsada por necesidades reales de vivienda y menos por la especulación desenfrenada. Si bien los inversores todavía desempeñan un papel importante en el mercado, muchos de estos inversores buscan viviendas como activo refugio o inversión a largo plazo, y no necesariamente para realizar ventas rápidas en busca de ganancias inmediatas, como ocurrió en el pasado.

 

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[Fuente «El Debate»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Medianera en patio de terraza»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo 2 vecinas que ya han llegado a palabras mayores y quieren que el administrador medie.

El caso es, que en la valla medianera del lado del bajo B, ha puesto unas planchando metal. La vecina del bajo A, su patio hace chaflán dentro de B, ha puesto plantas y las riegas por lo que le agua cae en el patio del bajo B.

Quieren saber como pueden hacer uso de esta valla según normativa.

 

RESPUESTA:

Un muro medianero es una pared compartida entre dos propiedades adyacentes, que se utiliza para separar y dividir los espacios de cada propiedad.

En el caso de patios, este muro cumple la función de delimitar los espacios privados de cada vecino.

La servidumbre de medianera se rige por los artículos 571 a 579 del Código Civil que remite también a las ordenanzas municipales y usos locales, que serán la que deba aplicarse teniendo en cuenta que se entiende que existe en las paredes divisorias en los casos previstos en el art. 571 CC, y se excluyen en el supuesto del art. siguiente (Art. 573 CC)

En el caso que plantea se trata de usos que causan perjuicios entre dos propietarios que son vecinos separados por una pared medianera.

El art. 579 del Código Civil establece:

“Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.

Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.”

 

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