Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

En una comunidad un vecino ha comprado el piso y quiere reformarlo entero.
Las bajantes están sin cambiar, son de fibrocemento y nos dice que cambiara, el trozo de la bajante que le afecta a su piso, por PVC.

– ¿Debe de esperar a una reunión para consultarlo con los vecinos?
– ¿Que pasara cuando los vecinos decidan cambiar todas las bajantes a PVC o encamisar la bajante?
– ¿Pueden obligar a este vecino que ya se cambió un trozo de bajante a participar del coste de encamisar o cambiar la bajante?

RESPUESTA:

Las bajantes del edificio son un elemento común del edificio, tal y como se recoge en  el  artículo 396 del Código Civil  que establece como elementos comunes del edificio  y, en la Ley de Propiedad Horizontal se establece como obras obligatorias para las comunidades de propietarios, las previstas en el artículo 10.1 a)  de la LPH, y así establece:

«Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» 

Por tanto, la comunidad de propietarios es la responsable de su mantenimiento y reparación, y han de ser aprobadas y costeadas por la comunidad de propietarios, derivándose una responsabilidad de la Comunidad por los daños que se causen a los propietarios de los pisos o locales, incluso a los arrendatarios o terceras personas.

Cualquier actuación sobre la bajante debe ser autorizada por la Comunidad de Propietarios que valorará y decidirá sobre cambio total, parcial y forma de mantenimiento de la misma y no se pueden tomar por los propietarios decisiones independientes y al margen de la Comunidad y que afecten a los elementos comunes.

Las bajantes generales tienen carácter de elemento común, ya que se trata de las conducciones o canalizaciones para el desagüe a que se hace referencia con carácter general en el artículo 396 Código Civil, y no puede hacerse distinción entre este elemento y la unión del mismo con cada uno de los pisos, entendiendo que este último tramo de la conducción sí es un elemento privativo cuyo mantenimiento correspondería a cada propietario.

Las obras ejecutadas son, pues, obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, a fin de que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad y habitabilidad, por lo que su realización es obligada para la comunidad, conforme a lo prevenido en el art. 10.1 de la LPH.

Cualquiera que fuese la causa, la comunidad de propietarios tiene no sólo el legítimo derecho, sino la obligación legal de realizar las obras para reparar esta deficiencia

Es reiterada su aplicación por los Tribunales. Por ejemplo La Audiencia Provincial de Pontevedra, de 29 de julio de 2004, que declaró: «Al respecto cabe señalar que es obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, correspondiendo a sus órganos de gobierno el atender a la conservación y entretenimiento de la casa así como el disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes (artículos 10-1 y 20 c) LPH). La rotura del codo de la tubería general de aguas fecales de partida pone de relieve una avería en un elemento común del edificio cuya subsanación incumbe a la Comunidad encargada de velar por su correcto estado y mantenimiento en condiciones y que asimismo es responsable de los daños que su mala situación o deficiente funcionamiento ocasione en elementos de ajena pertenencia. De ahí que resulte obvio que cualquier exclusión de responsabilidad en tal sentido, sobre la base de atribuir a la acción imprudente de un tercero la causa de la rotura sin margen de reacción posible por parte de la Comunidad.

Por lo que debe ser acordado en Junta las obras de reparación necesaria y costeada por la propia Comunidad.