Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad tenemos un local comercial que tiene aneja una terraza. En dicho local quieren abrir un negocio y quieren utilizar este espacio para poner una terraza, en los Estatutos pone que «son elementos comunes: a) el solar donde esta enclavada la edificacion, en la superficie que ocupa, incluida la del patio».

Nuestra duda es:

• ¿La terraza es elemento común o no?.
• ¿Tiene que pedir permiso a la comunidad para su uso, o no?.
• ¿Qué quorum sería necesario para la autorización de su uso?

RESPUESTA:

En el título constitutivo figura la cualidad jurídica del patio como anejo, en cumplimiento de lo previsto en el art. 5 de la LPH que establece:

Artículo 5

     El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

     En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

     El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

     En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

La terraza es un espacio anejo al local tal y como se señala en la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal diferenciado de los elementos comunes.

Es un espacio indisponible de forma separada de local y se diferencian de los elementos comunes situado en los Estatutos de la forma que se indica:

Por lo tanto, en el título se excluyen del carácter de elementos comunes, y su uso y disfrute es exclusivo de las viviendas, al igual que los gastos de reparaciones mayores, menores, aseo, conservación entretenimiento y servicios solo deben correr de cargo de las viviendas.

No obstante, el uso que se quiera a dar a local y a la terraza debe tener las autorizaciones administrativas y, en su caso, de la comunidad dependiendo de lo que se quiera desarrollar en la misma.

Las mayorías necesarias en caso de ser necesaria autorización de la Comunidad dependerán del uso que se le quiera dar, en aplicación del art. 17 de la LPH en sus distintos apartados.

Además, sería conveniente aprobar un Reglamento de Régimen interior que regule funcionamientos que pueda afectar a la Comunidad y no se encuentre regulado en los Estatutos.