¿Burbuja inmobiliaria en España? No exactamente: las diferencias con 2007

El mercado inmobiliario en España vive un momento de máxima tensión. Los precios de la vivienda han alcanzado un 12,5% por encima de los niveles de 2007, según datos del Índice de precios de vivienda en venta de la Estadística Registral Inmobiliaria. Esto ha llevado a muchos a preguntarse si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria similar a la que explotó en 2008.

 

Sin embargo, expertos y organismos como el Banco de España aseguran que el escenario actual es muy diferente al del boom inmobiliario previo a la crisis financiera. A pesar del fuerte incremento de los precios, no existen los mismos factores de riesgo que provocaron el colapso del mercado hace casi dos décadas.

 

Un mercado con más demanda y menos oferta

A diferencia del periodo 2004-2007, cuando la compraventa de viviendas superaba las 885.000 transacciones anuales, en 2024 la cifra se ha mantenido en 620.000 operaciones y para 2025 se espera que aumente hasta 650.000.

Pero la gran diferencia está en la oferta de vivienda nueva:

  • Durante la burbuja inmobiliaria, el 41% de las compraventas eran de obra nueva, mientras que hoy solo representan el 10%.
  • En los años previos a 2008, se construían más de 600.000 viviendas al año, mientras que en la actualidad no se superan las 100.000.
  • Por cada tres hogares creados, se construye solo una vivienda nueva, lo que está disparando los precios.

Esto significa que el problema actual no es una burbuja especulativa, sino una crisis de acceso a la vivienda debido a la falta de oferta y la creciente demanda.

Un acceso al crédito mucho más controlado

Uno de los factores clave que provocaron la crisis de 2008 fue la facilidad para obtener hipotecas.

  • En 2007, más del 60% de las compras se financiaban con hipotecas, muchas de ellas cubriendo el 100% o incluso más del valor de la vivienda.
  • Actualmente, solo el 48% de las compraventas se financian con hipotecas, y los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de tasación.

Además, el Banco de España señala que:

  • El endeudamiento de los hogares está en un 35,3% de sus ingresos, muy por debajo del 53,7% de 2008.
  • Solo el 7% de las hipotecas superan el 80% del valor de la vivienda, frente a casi un 18% en 2006.

Esto indica que no hay riesgo de impagos masivos ni de colapso financiero como ocurrió con la burbuja de las subprime en EE.UU.

 

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[Fuente «El Diario de Madrid»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Limpieza plaza aparcamiento»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

¿Se le puede exigir al propietario de una plaza de aparcamiento en garaje comunitario que limpie su plaza manchada de aceite de su coche?

 

RESPUESTA:

Todo propietario tiene la obligación de mantener en buen estado de conservar su plaza de garaje en aplicación del art. 9.1.b) de la LPH:

Artículo 9 

  1. Son obligaciones de cada propietario: 
  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. 
  1. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. 
  1. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Un garaje comunitario es un espacio compartido por muchos propietarios para el estacionamiento de vehículos y se tienen que tomar medidas para evitar accidentes y otras incidencias que puede provocar el no mantener limpia la propia plaza de garaje.

Y la forma de actuar es solicitarle la limpieza de la plaza y que adopte las medidas necesarias para que no se produzca, siguiendo el procedimiento previsto en el art. 7 de la LPH:

Artículo 7

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

 Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

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El euríbor apunta a más rebajas de las hipotecas en los próximos meses

El índice al que están referenciados el grueso de los préstamos para vivienda en España acabó enero en el 2,525%, lo que supone una pequeña subida con respecto al mes de diciembre, que cerró en el 2,463%. No obstante, el euríbor cotiza muy por debajo del cierre de enero de 2024, cuando alcanzó los 3,605%, lo que propiciará una sustancial rebaja en las cuotas de las hipotecas.

 

Una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor +1% ahorrará unos 83 euros al mes si la revisión es semestral (unos 496 euros al semestre) y unos 90 euros mensuales si es anual (casi 1.077 euros menos).

Aunque como aseguran desde el comparador hipotecario la bajada de enero probablemente obedezca al enfriamiento que hubo sobre las expectativas de nuevas bajadas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) -el euríbor es el interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero y se anticipa a los movimientos del BCE-, lo cierto es que las palabras de la presidenta del eurobanco, Christine Lagarde, auguran nuevas bajadas en los próximos meses después del último recorte de 0,25 puntos, que los ha dejado en el 2,75%. Todavía, dijo, «estamos en territorio restrictivo», y, por ello, aseguró sentirse cómoda en la «pendiente descendente» actual, aunque el ritmo y la magnitud de los futuros recortes dependerá de los datos.

 

Más bajadas

Todos los analistas dan por hecho una nueva rebaja en la reunión que el BCE celebrará el próximo 13 de marzo. Y aunque Lagarde prefirió aferrarse el tópico de analizar futuros movimientos en función de los datos, se dan por sentados más recortes. Como aseguran desde el Instituto Español de Analistas, el consenso se sitúa en 3 o 4 bajadas y la mayoría de los expertos coincide en que estas se sucederán en la primera parte del año y en que, por lo tanto, el tipo de interés podría situarse en 2-2,25% de cara al verano, siempre que la inflación permanezca bajo control y se acerque al objetivo del 2%.

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La inseguridad jurídica deja fuera del mercado del alquiler 300.000 pisos en tres años

El mercado inmobiliario se asemeja cada vez más a una olla a presión, sobre todo en lo que al alquiler se refiere. El alza de los tipos de interés desde 2022 y la pujanza de los flujos migratorios han catapultado la demanda más allá de lo que la oferta existente puede satisfacer y cada vez son más las zonas tensionadas.

 

A falta de cifras oficiales, las que ofrecen los distintos actores del sector dan buena cuenta de la magnitud del problema.

En 2024 se pusieron en alquiler un total de 717.338 viviendas. La cifra por sí sola no dice mucho. La comparativa con años anteriores, sí. Son 96.512 inmuebles menos de los que se arrendaron un año antes (lo que implica una caída del 11%) y prácticamente 300.000 menos que en plena pandemia de Covid, tanto si se confrontan con 2020, en plena parálisis de la economía, como con 2021.

Son los últimos cálculos que ha puesto sobre la mesa el Observatorio, lanzado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos y ofrecen una foto fija -no reflejan el flujo, sino el stock de vivienda dispuesta para arrendar en un momento determinado- que obliga a la reflexión. Por un lado, la rotación es muy rápida, mucho más de lo que puede asumir el mercado.

Los pisos ni tan siquiera llegan a anunciarse y, si lo hacen, pueden pasar sólo horas o minutos antes de que el propietario se vea obligado a retirar el anuncio ante la avalancha de llamadas de inquilinos desesperados por encontrar una casa. El mismo informe revela que en diez días los arrendadores recibieron de media 124 llamadas de personas interesadas por el inmueble, el triple que un año antes.

Un segundo factor son los cambios constantes de normativas, regulación, las noticias en prensa sobre ocupaciones… «La inseguridad jurídica en general, explica a ‘La Información Económica’ José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y uno de los mayores expertos en materia de vivienda en nuestro país. Desde su punto de vista, un tercer factor que también estaría constriñendo la oferta de pisos en alquiler habría sido el cambio en la normativa de duración de los contratos a raíz de la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos probada en 2019.

 

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[Fuente «La Información»]

 

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Indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC) – Enero 2025

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 3,0% en enero, dos décimas por encima de la registrada en diciembre. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente disminuye dos décimas, hasta el 2,4%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 2,9%.

 

La inflación anual estimada del IPC en enero de 2025 es del 3,0%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE.

Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría un aumento de dos décimas en su tasa anual, ya que en el mes de diciembre esta variación fue del 2,8%.

Esta evolución es debida, principalmente, al aumento de los precios de los carburantes, frente a la bajada de enero de 2024. También, aunque en menor medida, a los precios de la electricidad, que suben más que en el mismo mes del año anterior.

En sentido contrario, destaca la influencia a la baja de ocio y cultura, cuyos precios se reducen más que en enero del año pasado.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) disminuye dos décimas, hasta el 2,4%.

 

Evolución de la tasa mensual

Los precios de consumo registran en enero una tasa del 0,2% respecto al mes de diciembre, según el indicador adelantado del IPC.

 

Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA)

En el mes de enero la tasa de variación anual estimada del IPCA se sitúa en el 2,9%, una décima por encima de la registrada el mes anterior.

Por su parte, la variación mensual estimada del IPCA es del -0,1%.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Congeladores en trasteros»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad de trasteros, varios propietarios tienen congeladores, en su día cuando se formó la comunidad se autorizó de palabra y no hubo ningún problema hasta ahora que hubo una venta de un trastero y el nuevo propietario exige que se saquen.

El resto de los propietarios quieren legalizar la situación y quieren hacer una reunión donde se refleje en el orden del día la posibilidad de tener congeladores y votarlo.

  1. ¿Sería legal tener congeladores en los trasteros?.
  2. ¿Qué mayoría sería necesaria para autorizarlo?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que ver qué figura en los Estatutos y si existe normas de régimen interno.

Si no está prohibido y la instalación de las neveras se realizan de manera técnicamente correcta y autorizada al contador de cada propietario, cumple con la regulación del ayuntamiento y no supone ningún riesgo para la comunidad  podría argumentarse que está dentro de lo previsto en el  art. 7.1 y 7.2 LAU:

 Artículo 7

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
  2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Para solucionar la situación actual, debería convocar una Junta extraordinaria que trate sobre el tema, y preparar unas Normas de régimen interior que regulen la utilización de los trasteros y los usos no permitidos de los mismos, siguiendo lo establecido en el artículo 6 de la LPH. Dichas normas se aprueban por mayoría de los propietarios asistentes y representados en la Junta, y obligan a todos los propietarios. Una vez aprobadas, será relativamente fácil actuar contra los propietarios que no quieran cumplirlas. En dichas normas debería recogerse que los propietarios son responsables de los daños y perjuicios que se puedan causar a la comunidad por el uso indebido de los trasteros.

No estando prohibido en los Estatutos (que fuera necesaria las mayorías especiales para su modificación), se aplicaría para la aprobación de las normas de régimen interno  la doble mayoría de propietarios que votan a favor y que, a su vez, reúnan la mayoría de las cuotas de participación.

 

Señala el art. 17.7 LPH que para aprobar estas normas de régimen interno «bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes».

Lo verdaderamente importante es que las instalaciones de las neveras cumplas las exigencias técnicas y administrativas y no generen problemas de responsabilidades, además de incluirlos en las correspondientes pólizas de seguro.

 

 

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