El cambio que afectará a todas las comunidades de vecinos a partir del 3 de abril

Las comunidades de propietarios tendrán que aprobar de manera explícita si aceptan o no pisos turísticos, ya que el próximo 3 de abril entra en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que afectará a los habitantes de todas las comunidades de vecinos.

 

Desde el año 2019 las comunidades de propietarios pueden limitar la actividad turística que se lleva a cabo en los edificios e incluso prohibirla. Pero a partir del 3 de abril se da un paso más en las limitaciones: todos los propietarios que quieran realizar alquileres turísticos con sus pisos tendrán que tener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios en la que está el inmueble para poder llevarlo a cabo. Con esto se busca reducir los conflictos entre vecinos por este tipo de alquileres.

El respaldo de la comunidad de propietarios tendrá que ser de tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Y, si una comunidad de propietarios no establece de manera expresa que en el edificio se pueden alquilar pisos turísticos, podrán denunciar a quien alquile un piso en su interior siguiendo esta modalidad (si tras haberle pedido que cese la actividad, no lo ha cumplido). Las sanciones pueden alcanzar los 600.000 euros, aunque dependerá de cada comunidad autónoma.

Eso sí, la medida no es con caracter retroactivo: los pisos turísticos que estuvieran operativos desde antes del 3 de abril no se verán afectados por esta nueva normativa.

También cabe tener en cuenta que para poder prohibir los pisos turísticos en el edificio habrá que cumplir algunas medidas: deberá aprobarse en junta y tener como hemos dicho el respaldo de tres quintas partes de la comunidad. No se estable cuándo tienen que ser dichas juntas, por lo que puede ser en las juntas ordinarias, que suele ser una o dos al año, o establecer una junta extraordinaria.

 

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[Fuente «El Mundo»]

 

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Giro de 180 grados en el mercado hipotecario de España: qué pasará con las subrogaciones en 2025

El mercado hipotecario en España experimentará un cambio radical en 2025, con la desaparición de las subrogaciones gratuitas y nuevas condiciones que marcarán la negociación de préstamos. Esta transformación llega en un contexto de descenso de los tipos de interés, lo que anticipa una competencia más intensa entre las entidades bancarias.

 

Desde 2022, los clientes han podido trasladar su hipoteca a otra entidad sin afrontar costes adicionales, un beneficio que desaparecerá a partir del 1 de enero de 2025. La eliminación de esta ventaja afectará a quienes buscaban mejorar sus condiciones sin asumir gastos, obligando a reconsiderar estrategias para la contratación y renegociación de hipotecas.

 

El impacto de la inflación y la política del BCE

El escenario económico también influirá en la evolución del sector hipotecario. La inflación, estabilizada en torno al 2%, junto con la política monetaria del Banco Central Europeo, favorece un entorno de tipos de interés más bajos. Sin embargo, la reintroducción de costes en las subrogaciones podría frenar la movilidad hipotecaria y aumentar la fidelización de clientes en sus bancos actuales.

La respuesta de los bancos y opciones para los hipotecados

Las entidades financieras ya han comenzado a ajustar sus estrategias. Con el fin de atraer clientes, algunos bancos podrían lanzar ofertas específicas, bonificaciones o eliminación temporal de comisiones. A su vez, quienes deseen cambiar de hipoteca en 2025 deberán analizar cuidadosamente las condiciones del mercado y negociar con su entidad antes de tomar una decisión.

La nueva dinámica del mercado hipotecario exige mayor planificación y comparación de ofertas. Con un entorno de creciente competencia y normativas más exigentes, los clientes deberán evaluar sus opciones con detenimiento para obtener las mejores condiciones en sus préstamos.

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[Fuente «El Confidencial»]

 

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¿Burbuja inmobiliaria en España? No exactamente: las diferencias con 2007

El mercado inmobiliario en España vive un momento de máxima tensión. Los precios de la vivienda han alcanzado un 12,5% por encima de los niveles de 2007, según datos del Índice de precios de vivienda en venta de la Estadística Registral Inmobiliaria. Esto ha llevado a muchos a preguntarse si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria similar a la que explotó en 2008.

 

Sin embargo, expertos y organismos como el Banco de España aseguran que el escenario actual es muy diferente al del boom inmobiliario previo a la crisis financiera. A pesar del fuerte incremento de los precios, no existen los mismos factores de riesgo que provocaron el colapso del mercado hace casi dos décadas.

 

Un mercado con más demanda y menos oferta

A diferencia del periodo 2004-2007, cuando la compraventa de viviendas superaba las 885.000 transacciones anuales, en 2024 la cifra se ha mantenido en 620.000 operaciones y para 2025 se espera que aumente hasta 650.000.

Pero la gran diferencia está en la oferta de vivienda nueva:

  • Durante la burbuja inmobiliaria, el 41% de las compraventas eran de obra nueva, mientras que hoy solo representan el 10%.
  • En los años previos a 2008, se construían más de 600.000 viviendas al año, mientras que en la actualidad no se superan las 100.000.
  • Por cada tres hogares creados, se construye solo una vivienda nueva, lo que está disparando los precios.

Esto significa que el problema actual no es una burbuja especulativa, sino una crisis de acceso a la vivienda debido a la falta de oferta y la creciente demanda.

Un acceso al crédito mucho más controlado

Uno de los factores clave que provocaron la crisis de 2008 fue la facilidad para obtener hipotecas.

  • En 2007, más del 60% de las compras se financiaban con hipotecas, muchas de ellas cubriendo el 100% o incluso más del valor de la vivienda.
  • Actualmente, solo el 48% de las compraventas se financian con hipotecas, y los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de tasación.

Además, el Banco de España señala que:

  • El endeudamiento de los hogares está en un 35,3% de sus ingresos, muy por debajo del 53,7% de 2008.
  • Solo el 7% de las hipotecas superan el 80% del valor de la vivienda, frente a casi un 18% en 2006.

Esto indica que no hay riesgo de impagos masivos ni de colapso financiero como ocurrió con la burbuja de las subprime en EE.UU.

 

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[Fuente «El Diario de Madrid»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Limpieza plaza aparcamiento»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

¿Se le puede exigir al propietario de una plaza de aparcamiento en garaje comunitario que limpie su plaza manchada de aceite de su coche?

 

RESPUESTA:

Todo propietario tiene la obligación de mantener en buen estado de conservar su plaza de garaje en aplicación del art. 9.1.b) de la LPH:

Artículo 9 

  1. Son obligaciones de cada propietario: 
  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. 
  1. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. 
  1. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Un garaje comunitario es un espacio compartido por muchos propietarios para el estacionamiento de vehículos y se tienen que tomar medidas para evitar accidentes y otras incidencias que puede provocar el no mantener limpia la propia plaza de garaje.

Y la forma de actuar es solicitarle la limpieza de la plaza y que adopte las medidas necesarias para que no se produzca, siguiendo el procedimiento previsto en el art. 7 de la LPH:

Artículo 7

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

 Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

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