Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos una comunidad en la cual tienen problemas entre ellos con el tema de la limpieza de la escalera. Esta comunidad es de viviendas de protección oficial, en las que algunas de ellas ya tienen propietarios pero en otros están de régimen de alquiler.

Entre ellos nunca llegan a un acuerdo con la limpieza (han de limpiar escalera y patio), ya que hay vecinos que no la quieren realizar porque otros no quieren limpiar alguna zona.

Ahora hay varios vecinos en dicha escalera que se plantean proponer en Junta (de hecho dicho punto viene en el orden del día) aplicar un cargo de 10euros semanales a aquellos propietarios que no realicen la limpieza. Y que el mismo presidente sea quien controle esta limpieza….

¿Esta propuesta podría ser aplicada si se aprueba por unanimidad?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar en el libro de actas si hay acuerdos adoptados con anterioridad en relación a la limpieza de la escalera y en base a ello tomar decisiones sobre cómo proceder.

Cualquier acto y decisión es aconsejable que se corresponda a un acuerdo previo adoptado por la Junta, por la mayoría de los propietarios previstos en el art. 17.7 LPH:

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

En el caso de la imposición de esos cargos, supongo que responde a un acuerdo previo en que se acordara que cada vecino se encargue de la limpieza de zonas comunes atendiendo a un criterio preestablecido. Y que la repercusión de la cantidad que indica es la  imputación del coste  a los vecinos que incumplan el acuerdo adoptado por el que supone que otra persona se encargue de la limpieza

Es aconsejable que el acuerdo que se adopte sea lo menos complicado de ejecutar para el Presidente y para el Administrador y siempre que se base en un acuerdo previamente adoptado. La cantidad a pagar responderá a un presupuesto o un importe previamente aprobado.

El planteamiento de la unanimidad además de ser de muy difícil consecución no sería necesario porque no hay que modificar ni el título constitutivo, ni los Estatutos y es un acuerdo relacionado con el deber de todo propietario de participar en los gastos generales previsto en el art. 9.1 e) LPH:

Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales]

 Son obligaciones de cada propietario:

………

1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923  del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo (RCL 1995, 997) .