Ante la subida del euríbor: ¿Qué alternativas tengo si no puedo optar a las ayudas a las hipotecas?

La subida del euríbor ha mermado el poder adquisitivo de los consumidores con hipoteca variable. En lo que llevamos de año, este indicador ha pasado del -0,477 % en enero a cerrar noviembre en una tasa media del 2,829 %, lo que se traduce en una subida de hasta 3.000 euros anuales -teniendo en cuenta una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 1 %-.

 

Para paliarlo, el Gobierno ha acordado con la banca un paquete de ayudas dirigido a hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad con hipotecas variables. Según sus cálculos, alrededor de un millón de familias (un 27 % del total) se verán beneficiadas de estas medidas, que incluyen la congelación de los tipos de interés o la ampliación del plazo de los préstamos.

Sin embargo, aún hay 2,7 millones de consumidores acogidos a hipoteca variable que no entran en los requisitos establecidos por el Ejecutivo. “Obviamente, no todas las familias pueden acceder a ese tipo de ayudas, con lo que habrá muchos casos en que se vea la economía familiar comprometida o incluso no pueda llegar a pagarse la cuota hipotecaria”, apunta a RTVE.es el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, y para los que existen otras alternativas:

 

Cambio de hipoteca variable a fija

Es la opción más recomendada, aunque los expertos advierten de que las hipotecas a tipo fijo que ofrecen las entidades bancarias también han experimentado una subida en los últimos meses. “Es verdad que los tipos de interés de las fijas no son muy atractivos, por lo que una mixta puede ser una buena opción. Se puede escoger un tramo fijo de unos 5 o 10 años y luego si el euríbor sigue muy alto, se puede cambiar otra vez de hipoteca”, apunta a RTVE.es la portavoz de iAhorro, Laura Martínez.

Para facilitar este trámite, el Gobierno ha eliminado la comisión que se aplica por cambiar de hipoteca variable a fija, que estará vigente durante todo 2023. Así, los bancos no podrán aplicar el máximo del 0,15 % durante los tres primeros años que permitía la ley (a partir del cuarto ya se contemplaba que no se podría cobrar nada). Para una hipoteca media en España, esto supondría un ahorro de 109,02 euros, según los cálculos del comparador Kelisto.

 

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[Fuente «RTVE.es»]

 

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¿Cuánto bajará el precio de la vivienda en 2023?

Distintos expertos del sector inmobiliario coinciden en que el precio de la vivienda bajará en 2023. Y es que desde la primera subida de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo, las hipotecas se han encarecido considerablemente —se estima que el euríbor podría alcanzar el 3% antes de fin de año, frente al -0,477% de enero— y los bancos han endurecido los requisitos para conceder este tipo de préstamos.

 

Todo conduce, entonces, a una reducción de la demanda de vivienda y un consecuente enfriamiento del mercado inmobiliario: la cantidad de compraventas mostró cero variaciones entre agosto y septiembre de este año, según el INE; mientras que los precios se incrementaron tan solo un 0,1% durante el tercer trimestre, según el Colegio de Registradores.

“Las estadísticas muestran el inicio de un cambio de ciclo en el inmobiliario: el boom de operaciones y el incremento sostenido de los precios empieza a moderarse a raíz de la subida de tipos”.  Pero ¿qué se espera para 2023?

 

El precio de la vivienda caerá en 2023

No existe consenso respecto de cuánto bajarán los precios en 2023. Bankinter prevé un desplome del 3%, mientras que la consultora Atlas Real Estate Analytics estima una caída del 0,9%. El banco BBVA, por su parte, espera un incremento del 2%, cifra que se asemeja a la ING, que espera un crecimiento del 1% para el próximo año.

“El objetivo del Banco Central Europeo es situar la inflación en el 2%, por eso suben los tipos de interés. De momento, sin embargo, estamos lejos de esta previsión: el coste de vida aumentó un 6,8% en noviembre. Teniendo esto en cuenta e incluso en el escenario más optimista donde la misión del BCE se cumple, un incremento del 1% en el precio de la vivienda implica una bajada de su valor real”.

 

Las compraventas se contraen con más fuerza

Desde el comparador inmobiliario advierten también que el propietario español, en general, prefiere conservar la vivienda antes que bajar su precio. Por eso se espera una caída más fuerte en la cantidad de transacciones que en valor de venta. Real Estate Analytics adhiere a esta teoría y espera un desplome del 15,4% en la cantidad de compraventas para 2023. La Universidad de Barcelona estima que si los tipos superan el 3%, las compraventas disminuirían alrededor de un 15%. En la misma línea, la inmobiliaria Redpiso espera que la cantidad de operaciones el próximo año sea entre un 20% y un 30% más baja.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Instalación de chimeneas de pellets”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una Comunidad de Propietarios la vivienda del último piso, quiere realizar la instalación de una chimenea de Pellets, lo que conllevaría realizar una nueva tubería de extracción de humos, únicamente para esa vivienda, con salida al tejado del edificio, abriendo una nueva salida en este.

La primera duda que nos surge es el tipo de mayoría que se necesitaría para aprobar (o dar permiso en este caso) para que dicho propietario pueda hacer la instalación. Habría que tener en cuenta que la Comunidad de Propietarios exigiría a ese propietario que se hiciera cargo de cualquier daño, filtración, humedad, etc., que pudiera ocasionar dicha instalación y no sólo querría que dicho propietario quedara obligado, sino que cualquier propietario futuro de esa vivienda adquiriera la obligación con la compra del piso.

¿Sería necesario modificar la obra nueva y división horizontal del edificio, y por consiguiente las escrituras de todos los propietarios? ¿Esto conllevaría la necesidad de tomar el acuerdo por unanimidad?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar lo que dice el título constitutivo y los Estatutos por si existiera ya constituida alguna servidumbre para su instalación y ver cuál sería la solución técnica necesaria para su instalación

El art. 7.1 y 2 de la LPH establece que:

 

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que en la mayor parte de los supuestos la citada salida tiene que pasar por elementos comunes, como fachadas, patios interiores, etc.

Además, como criterio general, el otorgamiento de licencia, o su denegación, no vincula a la Comunidad; pues, aun siendo evidente que el ayuntamiento o el organismo competente podrán exigir el cumplimiento de sus propias reglas para la explotación de la actividad comercial, es claro que  estos condicionantes no suponen ninguna obligación de acatamiento por la Junta de Propietarios,

Dependiendo de la solución necesaria se tendría que acudir a distintos tipos de mayoría:

Si se necesita realizar obras en elementos comunes, repito, con alteración de los mismos, la fachada, el forjado o el patio, para la instalación del conducto de evacuación de humos y cualquier obra que altere mínimamente la estructura o configuración del edificio debe entenderse como prohibida.

Si se produce una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la LPH, en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, antes se requería el acuerdo unánime:

  1. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

 

 

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